Zéro Artificialisation Nette pour réduire le mal-logement

Une quarantaine d’entretiens avec une grande diversité d’experts.

Des entretiens “études de cas” avec 16 collectivités territoriales engagées dans des démarches pilotes concernant la mise en oeuvre du ZAN (avec l’Ademe, l’Agence de nationale de la cohésion des territoires, ou l’ANRU)

La loi climat et résilience de 2021 instaure l’objectif ZAN pour 2050

Zoom sur la loi du 20 juillet 2023 concernant la mise en oeuvre du ZAN
Cette nouvelle loi a été accompagnée par la reprise de plusieurs décrets d’application de la loi Climat et résilience concernant le ZAN

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a permis de définir deux notions :
1. Consommation d’ENAF (art 194) “ La consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers est entendue
comme la création ou l’extension effective d’espaces urbanisés sur le territoire concerné.”
2. Artificialisation des sols (art 192) “ L’artificialisation est définie comme l’altération durable de tout ou partie
des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage.”

L’insee définit un logement vacant comme un logement inoccupé se trouvant dans l’une des situations Ci-dessous :
- proposé à la vente, à la location,
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d’occupation,
- en attente de règlement de succession,
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un de ses employés,
- sans affectation précise par le propriétaire (logement vétuste, etc.).

Une proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements a été déposée le 15 décembre 2023 au bureau de l’Assemblée nationale et adoptée en séance publique le 7 mars 2024. Elle sera prochainement débattue au Sénat

Le cabinet d’architectes Selva & Maugin, qui contribue au programme TPSF, a produit l’Atlas du foncier invisible” , décrit par ses auteurs comme un manuel pour déchiffrer les situations qui permettent de faire "la ville sur la ville" de manière soutenable".

“La maîtrise foncière publique est une piste de travail, mais on ne peut pas faire cela à l’échelle de toute la ville car certaines opérations, par exemple avec des îlots à 3 M€, sont impossibles à porter en maîtrise publique seule.”

“La taxe sur le logement vacant ne peut pas permettre de cibler les propriétaires, alors qu’on a
des propriétaires différents :
-D’un côté, on a des propriétaires qui spéculent, qui laissent des logements vacants parce qu’ils n’ont pas besoin des revenus à court terme dans l’attente d’un retournement du marché ;
-De l’autre, des propriétaires qui ont hérité d’un bien, qui n’ont pas les moyens de faire les travaux et ont besoin d’accompagnement pour le mettre en location.”

“Quand l’État a supprimé la taxe d’habitation, il n’a pas vu toutes les implications pour les territoires.
Les élus peuvent maintenant se dire : “accueillir de la population, pour quoi faire alors que la population qui arrive ne nous apporte rien sur le plan financier ?”

Bien sûr au niveau du renouvellement générationnel, du maintien des classes et des écoles, ce n’est pas le même discours.
Au final, les nouveaux habitants à l’année ne génèrent pas de revenus fiscaux alors que la THRS rapportera de l’argent à la commune. Or il faut tout de même financer les écoles et la mobilité pour les jeunes.
L’équation est difficile à résoudre et on tend vers un vieillissement de la population, d’où une approche paradoxale.”

“L’activité touristique a une rentabilité bien supérieure et la fiscalité encourage la location saisonnière. Le propriétaire qui fait de la location saisonnière peut bénéficier d’un abattement jusqu’à 71 % sur les revenus qu’il en tire. La location à l’année ne bénéficie pas d’un tel abattement. C’est une politique touristique qui n’a plus lieu d’être.
Il faut que les propriétaires de biens occupés seulement une partie de l’année soient taxés beaucoup plus fortement.”

“On a aussi un manque de volonté pour renforcer la capacité des acteurs publics à intervenir : airbnb,
résidences secondaires, multipropriétaires. On ne peut pas attendre d’un individu qu’il agisse contre son intérêt personnel. On a donc besoin d’intervention publique.»

“L’autopromotion est l’un des seuls outils viables pour produire du logement abordable. Il faut développer l’autopromotion et l’autoconstruction. Personne ne s’y intéresse parce que les acteurs institués (promoteurs, aménageurs, urbanistes, etc.) vivent tous du modèle de promotion par macro-lots”.

Fusionner la TLV et la THLV pour en faire une taxe obligatoire dans toutes les communes, dont le produit leur reviendrait, avec un pouvoir de taux confié aux élus. Faire varier les fourchettes de taux en fonction de la tension sur le marché immobilier.

Rendre cette taxe sur les logements vacants progressive en accroissant les taux d’imposition en fonction du nombre de biens vacants détenus (et du nombre de mètres carrés cumulés) par un propriétaire, de manière à rendre cette fiscalité plus incitative et plus juste en ciblant en priorité les multipropriétaires de logements vacants.

Accroître les aides à la rénovation en réduisant au maximum les restes à charge de travaux pour les propriétaires modestes.

Rendre la THRS progressive en accroissant les taux d’imposition en fonction du nombre de résidences secondaires détenues (et des surfaces cumulées) par un propriétaire, afin de rendre cette fiscalité plus incitative et cibler en priorité la multipropriété.
Aligner le régime fiscal des meublés touristiques sur celui des locations nues (taux d’abattements et plafonds de chiffre
d’affaires), tout en conservant un régime plus favorable pour les meublés touristiques classés en zone détendue (gîtes ruraux).

Outils réglementaires
Instaurer un dispositif de numéro d’enregistrement obligatoire pour toutes les locations de meublés de tourisme, et pas seulement dans les communes ayant délibéré en ce sens.
Élargir à toutes les communes qui le souhaitent la possibilité de mettre en place une procédure d’autorisation préalable au changement d’usage
Dans les zones tendues, fixer un taux maximal  de résidences secondaires, variable en fonction des caractéristiques des territoires.
Créer une servitude de résidence principale dans les PLU(i), sur le modèle de la servitude de logement social, qui permettrait de mieux maîtriser l’évolution du taux de résidences secondaires et de préserver certains secteurs géographiques.
Améliorer le parcours résidentiel et développer l’habitat participatif
Développer un programme d’expérimentation dédié au lien entre parcours résidentiel et sobriété foncière, dans l’esprit de “Territoires pilotes de sobriété foncière”, avec des financements dédiés permettant d’aller jusqu’à la réalisation de projets.
Créer une nouvelle catégorie thématique dans le fonds vert : “parcours résidentiel et sobriété foncière” pour financer des projets de résidences seniors abordables, notamment en béguinage.

Créer un service public d’accompagnement des projets d’habitats participatifs dans tous les territoires (aide juridique, AMO, guichet de financement), faire remonter les bonnes pratiques et les besoins, en appui des acteurs de l’ESS
qui travaillent déjà sur cette thématique.

Faciliter les conditions d’accès aux financements pour les projets d’habitat participatif à visée sociale (cf. travail d’Habitat participatif France sur les aides à l’investissement de l’AGIRCARRCO), avec par exemple un dispositif de rêt à taux zéro ou de garantie publique.

Accès aux commerces et services portés par des acteurs de l’ESS dans les territoires en revitalisation
Rendre accessibles des financements de long terme à destination des acteurs de l’économie sociale et solidaire pour l’acquisition transformation de locaux (commerces et services, espaces culturels et de solidarité, tiers-lieux, etc.) dans des territoires en revitalisation (centre-bourgs, zones rurales, etc.)

Pour des travaux de densification douce de qualité

Accroître les financements disponibles en matière d’ingénierie territoriale pour les collectivités en favorisant celles disposant du moins de moyens :
Revenir sur la baisse des crédits du Fonds Vert annoncée pour 2024, et accroître substantiellement l’enveloppe
du Fonds Vert pour les années suivantes, avec une trajectoire de hausse jusqu’à 2027 au moins ;
Créer dans chaque région des dispositifs de financement de l’ingénierie des collectivités, (cf. fonds pour les villes moyennes en Grand Est), qui permettent de compléter les financements du Fonds vert

Poursuivre le développement des programmes d’accompagnement de l’ANCT tels que Territoires Pilotes de Sobriété Foncière en donnant un caractère plus opérationnel, afin que les projets initiés soient effectivement mis en oeuvre.
Élargir l’expérimentation à de plus nombreux territoires avec des objectifs de réalisations de projets et des financements associés.

Lancer une campagne de communication nationale à destination du grand public pour donner à voir les travaux réalisés dans le cadre de TPSF et les leviers possibles en matière de sobriété foncière. Créer des outils de diagnostic et de débat autour des projets de densification douce à destination des élus locaux et des habitants, afin de préparer les concertations publiques de manière inclusive.

Rétablir le versement pour sous densité (VSD) sous une forme révisée : il s’agit d’une taxe sur les nouvelles constructions qui n’atteignent pas un seuil minimal de densité de bâti (fixé par la commune) payé par le bénéficiaire du permis de construire. Cette taxe facultative avait été créée en 2010, puis supprimée par la Loi de finances de 2021 en raison du trop faible recours des communes à cet outil. Le versement pour sous densité pourrait être rétabli voire rendu obligatoire pour les communes situées en zone tendue.

Créer une nouvelle action “Développer l’habitat léger” au sein du Fonds vert, qui permettra aux communes de solliciter un cofinancement de l’État pour des acquisitions foncières en vue d’installer des hameaux légers sur des terrains urbanisés (habitat réversible sur terrain public avec bail emphytéotique).

Clarifier le régime de taxe d’aménagement applicable à l’habitat léger afin de sécuriser juridiquement les projets et
favoriser leur développement.

Recyclage des friches
Revenir sur la baisse des crédits du Fonds Vert annoncée pour 2024, et accroître substantiellement l’enveloppe du Fonds
Vert pour les années suivantes, avec une trajectoire de hausse jusqu’à 2027 au moins.

Permettre un taux de financement issu du Fonds vert de 100 % pour des projets de recyclage foncier dans les communes /
quartiers les plus pauvres (20 % minimum à la charge du porteur aujourd’hui).

La prise d’arrêtés de carence pour non-respect de la loi SRU est très inégale en fonction des préfets. Pour la période 2020-2022, les préfets envisagent de carencer seulement la moitié des communes n’ayant pas respecté leurs objectifs triennaux, un taux proche de celui d’il y a trois ans. Nous attendons que des arrêtés de carence soient  pris plus systématiquement pour les communes qui ne respectent pas les objectifs, surtout les plus récalcitrantes, en considérant les facteurs qui peuvent rendre difficile l’atteinte de l’objectif. Il s’agit d’envoyer le signal aux communes que la production de logements sociaux n’est pas une option mais une obligation légale.

Les quotas de production de logements sociaux pourraient même être rehaussés à 30 % dans les zones très tendues, en adaptant le rythme de rattrapage et en imposant un minimum de 15 % de logements sociaux dans chaque arrondissement des villes concernées.
Dans les communes qui n’ont pas atteint leurs objectifs, une part minimale de 35 % de logements financés en PLAI (à destination des ménages les plus modestes) pourrait être fixée dans leurs objectifs de rattrapage tout en limitant la part de ceux produits enPLS (logements peu sociaux) au pourcentage de logements sociaux sur la commune.

Revenir sur les ponctions sur les bailleurs sociaux : suppression de la RLS, baisse de la TVA.

Rétablir les crédits d’État sur le Fonds national d’aide à la pierre (FNAP) : le FNAP rassemble les subventions nationales pour le financement des opérations de développement, d’amélioration et de démolition du parc de logements sociaux. Il est
financé principalement à travers Action Logement et les prélèvements sur les communes carencées au titre de la loi SRU.

Depuis la suppression de la contribution de l’État au FNAP en 2019 et l’annonce du retrait total d’Action Logement à partir de 2025, le financement de ce Fonds, pourtant essentiel à la production et l’amélioration du parc social, est grandement menacé.

Mettre en place une “contribution de solidarité urbaine” pour influencer les prix de vente, sous la forme d’une taxe sur les ventes les plus chères dans les quartiers ségrégués, dédiée à la production de logement social. 

Rendre possible le fait de réserver des hectares pour la production de logement social dans le cadre de la répartition des
quotas d’artificialisation au niveau des SCoT.

Accès à la nature
Accroître l’enveloppe du Fonds Vert et permettre un taux de financement de 100 % pour des projets de renaturation d’espaces dans les communes / quartiers les plus pauvres.
Développer les programmes locaux de désimperméabilisation / végétalisation impliquant les habitants (ex : chantiers participatifs avec accompagnement matériel des collectivités)

Encadrement des loyers
Modifier la loi pour généraliser et pérenniser l’encadrement des loyers à toutes les communes de zones tendues
qui souhaitent le mettre en place.
 Renforcer le contrôle et le montant des amendes en cas de non-respect des loyers-plafonds.
 Accompagner les locataires dans leur recours au droit, notamment en renforçant le soutien aux ADIL et aux associations.

Lutte contre la rétention foncière
Créer une taxe unique sur les plus-values issues de cessions de terrains nus devenus constructibles, applicable dans toutes les communes, avec un taux fixé à 70 %.
Supprimer la réduction de l’assiette de la taxe par dixième chaque année au-delà de la huitième année, qui conduit à une exonération complète au bout de dix-huit ans et encourage la rétention foncière.
Prolonger de cinq ans, uniquement pour le logement social, le dispositif d’abattement exceptionnel de 85 % sur les plus-values de cession pour les opérations en zone tendue qui permettent de créer au moins 50 % de surfaces en logement social, en BRS ou en logement intermédiaire. (i.e. prolonger de cinq ans en excluant le BRS et le logement intermédiaire).

Faciliter l’accès au foncier des acteurs du logement abordable

Créer des référentiels de prix du foncier au niveau des intercommunalités, avec un niveau maximal de charge foncière au-delà duquel l’EPCI ne contribue plus au financement du projet. Un tel dispositif vise à empêcher l’envolée des prix.
Que chaque EPCI produise un Plan d’Action Foncière avec des objectifs chiffrés et un fléchage précis vers la production de logements sociaux.
Faciliter l’acquisition de biens et de terrains par les bailleurs sociaux

 - En renforçant les moyens à la disposition des EPCI et des Établissements Publics Fonciers (EPF), qui peuvent vendre les terrains aux bailleurs sociaux avec une charge foncière minorée ;
 - Dans le cas où l’EPCI n’est pas propriétaire du foncier, il peut, à l’instar de la métropole de Rennes, moduler en fonction de la destination des terrains (logement social ou autre) :
 • le niveau maximal de charge foncière audelà duquel le projet ne peut bénéficier de subventions publiques ;
 • le montant de sa contribution.

Office Foncier Solidaire - Bail Réel Solidaire (OFS-BRS)
Recentrer le BRS sur les ménages modestes en revenant sur la hausse des plafonds de ressources, pour les aligner sur les plafonds PLUS.
Baisser le niveau des redevances et rétablir l’APL-accession pour faciliter l’accès au BRS des ménages à faibles ressources.
Accroître le soutien financier de l’État au développement des OFS.