Nouvelle économie immobilière

Un rapport intéressant mais difficile à résumer. Il couvre des enjeux complexes de long terme et envisage les contours d'une nouvelle forme de filière, celle de la transformation d'actifs immobiliers.

Ainsi, le marché parisien (et surtout la composante QCA, quartier central des affaires) tire remarquablement son épingle du jeu en absorbant la demande provenant des périphéries à l’occasion de la réduction du format des sièges d’entreprise : la vacance pour le QCA est inférieure à 2%, le loyer de référence dépasse 1 100€/m2. A contrario, les autres secteurs souffrent plus ou moins sévèrement : 

La Défense enregistre 10% de vacance et jusqu’à 15% de vacance potentielle et des loyers en baisse à moins de 500€/m2, dont la réalité doit être appréciée en regard des « remises commerciales » qui peuvent atteindre 40% de la durée du bail. Et surtout, le secteur « Péri - Défense », tout comme la « 1ère couronne Nord » subissent un taux de vacance de l’ordre de 25% et une baisse tendancielle des loyers en dessous de 300€/m2. 

Il en résulte que la notion de valorisation moyenne perd toute signification, celle des actifs obsolètes ou mal situés (même récents) étant, en réalité, proche de zéro.

Le retard d’ajustement de la valeur de ces actifs constitue un obstacle sérieux pour leur transformation (le Groupe Mirabaud estime que sur 400 projets étudiés, seulement 25 sont susceptibles de faire l’objet d’un réinvestissement de transformation).

Le paradoxe tient au fait que la plupart des acteurs attendent, sans l’exprimer, une impulsion qui les amène – ou qui les contraigne – à bouger, et tous sont conscients que cette impulsion ne peut venir que de l’Etat.

Puisque la méthode habituelle de relance par la solvabilisation de la demande grâce à des artifices budgétaires ou fiscaux a démontré ses limites dans la durée et que de surcroît, la situation des finances publiques fait qu’elle n’est plus envisageable, la seule voie praticable consiste dans la création de valeur. Le véritable arbitrage à opérer porte sur le niveau d’activité créateur de richesses (les flux de transaction et d’investissement) versus la valorisation des actifs à transformer. Celle-ci, a atteint un niveau décorrélé de la croissance réelle et donc de leur valeur économique, au sens de « valeur d’usage ».

Il convient de souligner, au passage, qu’il s’agit là du ressort économique du logement intermédiaire, qualifié comme tel car « intermédiaire » entre régime conventionné (initialement) et libre (après dix ans d’exploitation locative) : la destruction de valeur liée au conventionnement initial permet la création de valeur, dès lors que les contraintes réglementaires (niveau de loyers, niveau de ressources) s’estompent progressivement. Ainsi s’illustre un principe essentiel à l’origine de la création des « zones franches » : la création de valeur est révélée lors du franchissement de la frontière économique, et celle-ci trouve tout
son intérêt dans un espace de souveraineté intégré (d’où le rôle des opérateurs « globaux », recouvrant l’offre sociale et intermédiaire). C’est dans le même esprit qu’il serait pertinent de transférer, sous statut intermédiaire, les logements sociaux dont les locataires dépassent les plafonds de ressources, ce qui accroîtrait les ressources perçues par les bailleurs sans contraindre les occupants à déménager, leur ouvrant de surcroît des perspectives d’accession à la propriété.

Vers des mécanismes fiscaux non inflationnistes. 

A lire page 21.

Constituées autour de chaque grand projet ou de grandes typologies d'actifs

-Epaisseur des trames, les normes différentes selon la destination du bâti

-Sécurité incendie

-Définition technique et réglementaire d'un immeuble de moyenne hauteur

Quoi qu’il en soit demain, la réalité actuelle prévaut : la transformation des actifs entraînera des  surcoûts, certains immeubles devront être démolis et en l’absence de mécanismes subventionnels coûteux pour les finances publiques, la création de valeur par remembrement et densification s’impose d’évidence.

Le passage de la transformation artisanale à l’industrie de la transformation suppose de revoir l’échelle des projets : 

il ne s’agit plus d’opérer immeuble par immeuble, mais de mettre en oeuvre une stratégie de portefeuille, dans laquelle plusieurs investisseurs / gestionnaires constituent un lot de dix ou quinze immeubles, parmi lesquels deux ou trois seront « déconstruits » pour constituer des espaces verts, d’autres reconstruits et d’autres transformés et densifiés. 

-Elaborer les amendements nécessités par la transformation des actifs (contrainte du code de la construction et de l'urbanisme)

-Fiscalité de la transformation avec deux volets (accompagner la dépréciation des actifs obsolètes puis transformation, favoriser l'investissement de l'épargne publique dans le logement locatif ?

Organiser une industrie de la transformation d'actifs immobiliers sur le long terme

Edicter une loi foncière pour réguler le prix du foncier (complexe dans une économie mondialisée)

A noter : 
80% des 55 millions de m2 de bureaux en Ile-de-France ne disposent d’aucun label environnemental.