Logement : désalignement de planètes en 2022

Quelles sont les planètes ?

Leur remontée brutale provoque mécaniquement un problème d'ajustement de prix sur les marchés immobiliers. 

En quelques semestres, si vous êtes un acheteur de résidence principale il devient compliqué d'obtenir un crédit, et si vous êtes investisseur (particulier ou institutionnel) il devient plus intéressant de placer son agent en obligations ou sur un livret A à 3% versus des loyers perçus plafonnés et très taxés sans compter les efforts à faire pour gérer ou faire gérer les biens. 

Un doublement de loyer pour résister à la hausse des taux signifie une baisse du prix de moitié....

Momentum : à partir de septembre 2022

Pour changer de logement, il faut de la confiance même si c'est le besoin qui prime : décès, divorce ou déménagement pour agrandissement etc. L'indice de confiance des consommateurs se trouve début 2023 a un inférieur à celui de la période du Covid, historiquement le plus bas depuis les années 70, date de création de l'indice par l'OCDE. Idem pour l'indice INSEE au plus bas depuis le début des années 70, comparable à la période post crise financière de 2007-2012 (5 ans).

Les opérateurs immobiliers peuvent difficilement trouver de la rentabilité :

Les prix de ventes de logements ne peuvent plus augmenter alors que les prix des matières premières explosent.

Les normes exigées étant contraignantes pour de bonnes raisons mais parfois de mauvaises. Il avait augmenté presque aussi vite au milieu des années 2000, signe peut-être de surchauffe avant la crise de 2008. 

Coût de l'énergie depuis la guerre en Ukraine. Des hydrocarbures liquéfiés de 25% plus chers, du gaz 80% plus cher et le l'électricité 50% plus chère au moins qu'à la fin des années 2010. On retrouve ces hausses dans les coûts de construction (transports de matières) mais aussi dans les motivations des ménages à acheter loin de leur de lieu de travail.

La loi "Climat et résilience" du 22 août 2021 a fixé un double objectif : diviser par deux le rythme de bétonisation entre 2021 et 2031 par rapport à la décennie précédente (de 250 000 à 125 000 hectares) et atteindre d'ici à 2050 zéro artificialisation nette, c'est-à-dire au moins autant de surfaces renaturées que de surfaces artificialisées.

Des écarts maximum entre obtention de permis de construire, souvent longue et trop rares et les mises en chantier.

Depuis 2018, 2 ans avant les municipales, un classique, les autorisations ont diminué. Elles reprennent à partir début 2022 pour ensuite s'écrouler depuis juillet 2022. Malgré les problématiques habituelles de politique locale d'octroi de permis, le fait est que le nombre de logements commencés baisse depuis janvier 2022 en raison de problématique de coûts de construction ou parfois de disponibilité de main d'oeuvre.

Le manque de construction mais aussi le manque de bien à louer provoque une pénurie de logement là où se trouve aujourd'hui l'activité malgré le télétravail. Si les biens manquent, c'est pour trois raisons :

- on ne peut pas construire à l'infini au même endroit ni artificialiser des surfaces supplémentaires

- on a fait fuir des propriétaires de logements de classe énergétique F et G qui ne savent pas quoi en faire (travaux très chers etc), il y a donc un retour probable du "noir"

- on n'incite pas, même avec des taxes, des propriétaires de logements vacants à louer car cela ne rapporte rien : travaux, fiscalité, frais. Melun : 17% de vacances fin 2021 etc.

- on laisse tranquillement s'installer la pratique de la location courte durée, au détriment de l'hôtellerie française et des habitants. Les profits vont chez Airbnb.

En particulier en France, il existe de nombreux leviers de subventions et d'incitation fiscales mais aussi de taxes et d'impôts. En résumé, l'Etat pilote l'équation suivante :  il investit 40 milliards d'euros (sous forme de manque à gagner en subvention APL et exonération fiscales comme le Pinel) puis quelques années après il récupère avec les collectivités locales 90 milliards d'euros sous forme de TVA sur le neuf, de droits de mutation sur les transactions neuf et ancien, taxe foncière basée sur la valeur locative etc. En réduisant une grande partie des 40, il y a de forte chance que le 90 baissera autant.

L'Etat devient complètement schizofrène : il accepte sans état d'âme de soumettre le secteur agricole, l'industrie et les services aux règles du marché et de la mondialisation mais il fait mine de ne pas en voir les impacts sur l'immobilier. Si Paris se trouve être une capital pas chère par rapport à d'autres capitales mondiales. Et bien l'Etat décrète que les prix de l'immobilier sont élevés. L'Etat ne se gène pas avoir recourt à la planche à billet via la BCE, il y a trop d'argent en circulation, d'où l'inflation et bien il décrète que les prix de l'immobilier sont élevés. L'Etat accepte de voir se dégrader le salaire médian en France mais par contre il décrète que les prix de l'immobilier sont élevés mais ne veut pas voir que ses habitants s'appauvrissent. C'est tout..Et cerise sur le gâteau, l'Etat contribue à chambouler le prix des matières premières et de l'énergie en soutenant l'Ukraine, que cela soit juste ou pas, et ensuite il décrète que les prix de l'immobilier neuf sont élevés....